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家を売るなら税を知ろう

相談風景

不動産価格の下落で損失発生―給与所得との相殺も長引く地価下落によって自宅の買い替えを考える人が多くなっています。その多くの人々が直面するのが「譲渡損」の発生です。
一方で相続で受け継いだ自宅などは、売ろうとすると「譲渡益」が出て多額の税金が課されることもあります。

自宅の売却に関する税制の全体像を知り、賢い使い方を考えましょう。

「子供が3人になって今の家では手狭なので、買い替えをしたい」証券会社勤務の中山真一さん(仮名、48)はそう思いながらも迷いがありました。
11年前、東京都内の湾岸地域で買った今のマンションは大きく値下がりしていて、1600万円前後の譲渡損失が発生しそうなことです。

こんなときに使えるのが「損益通算と繰越控除」です。

給与など他の所得から損失を差し引けるし、引き切れなかった額は翌年以降、3年間繰り越せます。ただし「今の自宅の所有期間が5年超で、買い替え先の自宅に10年以上のローンを組んでいることが条件」です。

(注)他にも過去に適用を受けた他の制度との関係、物件内容や譲渡相手、時期など様々な条件があり、税務署などで詳細確認を。

譲渡の年の給与所得が500万円なら、損益通算すると所得税はゼロです。
まだ1100万円の損失が残っているので、翌年以降も3年間繰越控除でき、税金は3年後から発生します。
この制度は、新たに買う自宅の住宅ローン控除との併用も認められています。図Bの例では課税所得が発生する3年後から住宅ローン控除を受けられます。

  譲渡の年 翌年 翌々年 3年後
給与所得  500万円 500万円 500万円 500万円
損失額 ▲1600万円  ▲1100万円 ▲600万円 ▲100万円
総所得 400万円
譲渡損失の繰越額  ▲1100万円 ▲600万円 ▲100万円

「正月が6回必要」

「大事なのは所有期間5年という数え方」と指摘するのは、柴原一税理士。

単純に5年超所有していればよいのではなく、譲渡の年の1月1日現在で所有期間が5年超必要です。
間に正月が6回以上必要、と理解すると覚えやすいです。中には単純に5年超持っていればよいと勘違いして、この条件を満たさないうちに譲渡してしまう人もいます。すると損益通算と繰越控除という有利な税制を使えないことになってしまうので要注意です。ちなみにこの「1月1日時点で計算」という数え方は、後述する図Aのd、eの「所有10年超」の場合も同様です。

買い替えの対象資産がないときに譲渡損が出る場合はどうでしょう。

最近は収入減などで、住宅ローンが払えなくなって手放さざるを得なくなる人も出ています。その場合やはり5年超の所有で、譲渡価格より今の自宅のローン残高が大きいことが条件で、買い替えの場合とは少し違った損益通算と繰越控除の制度が用意されています(図Aのb)。

損益通算や繰越控除の対象になるのは①譲渡損失の金額②住宅ローン残高から譲渡価格を引いた金額のうちどちらか小さい方です。

②が小さいので、対象額は500万円となります。

相続物件の住み替え、売却益に課税――控除か繰り延べ活用

一方、相続で取得した自宅などは売ると多額の譲渡益が出ることもあります。

この場合は①譲渡益の3000万円の特別控除②買い替え特例――のどちらかを選択できます(図Aのc、d)。

3000万円の特別控除は、所有期間の制限はありません。ただし、所有期間が10年超なら軽減税率の特例(図Aのe)の併用が可能です。
本来、土地や建物の譲渡所得は他の所得と分離課税になっていて、短期(所有が5年以下)の税率は所得税と住民税を合わせて39%、長期(5年超)なら20%です。しかし所有が10年超で3000万円控除と併用する場合は、譲渡益の6000万円以下の部分が14%に軽減されます(6000万円を超える部分は20%)。

「3000万円の特別控除+軽減税率」の効果はどれくらいでしょうか。
たとえば10年超所有した自宅を売り、売却額から取得費などを引いた利益が1億1000万円あったとします。課税譲渡所得は1億1000万円マイナス3000万円で8000万円です。このうち6000万円までは税率14%、これを超える2000万円部分は20%となるので、税額は合計で1240万円となります。

仮に3000万円の特別控除を使わず、短期で売った場合は、1億1000万円の譲渡益に39%課税され、税額は4290万円にも達します。

注意点は3000万円の特別控除の対象は住まなくなってから3年がたった日の属する年の年末までの譲渡であることです。長期間住んでいなければ対象外になります。

 

確定申告が前提

もう一つの「買い替え特例」という選択肢は、今自宅の10年超の所有などを条件に、課税を繰り延べられるというものです。

今の自宅を売った金額よりも買い換える自宅が高ければ、現段階で税金はかかりません。

今の自宅を売った金額の方が高い場合も、買い換える自宅との差額部分だけが現段階では課税対象になります。
ただし今の家の取得の取得費が新しい家の取得費として引き継がれるので、新しい家を将来売ると、その時点で多額の譲渡益が発生する可能性もあります。

差額部分が課税される場合などは、3000万円の特別控除と軽減税率の特例を併用する方が有利なことも多いです。ただし状況によるので税理士など専門家に相談することが大切です。

様々な自宅売却を巡る税制は基本的に確定申告が必要であることも覚えておきましょう。

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