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解決事例

事例4-競売直前の物件を任意売却に処理した事例

「家を競売にかけられてしまった。家を差押されてしまった。」と、Aさんからご相談を受けました。
住宅の住宅ローンの残金は約2,500万円あるとのことでした。しかし、この住宅の直近の売買成約事例をみると1,800万円程度です。 競売開始決定からすでに2か月半が経ってしまっています。調べてみますと、競売の最低売却価格は1250万円でした。請求が保証人のAさんにも来てしまいました。
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まず、この事案の場合、任意売却の交渉を債権者側と早急に行う必要があります。弟さんを連れてきてもらい、Aさんの置かれた状況や任意売却の方法などを説明し任意売却の手続を依頼する約束をしてくれました。 その後、債権者に対して任意売却をする旨を伝えました。

それから2ヶ月後、1,700万円での買い手が見つかりました。債権者もこの売買価格を認めてくれ、1か月後に決済が行われて、引っ越し代や仲介手数料などを差し引いた1,600万円が債権者に支払われました。そして残債務は約900万円となりました。

残債権は、金融機関から債権回収会社に譲渡されました。当事務所が債権回収会社にAさんも弟さんも返済能力がないと回答しました。その後債権回収会社から支払の請求書が年数回送られてきますが、そのまま時が経過し、5年の商事消滅時効が進行しました。

※プライバシー保護のため、事例の趣旨に影響を及ぼさない範囲で内容を変更して紹介している場合がありますことを、ご了承ください。

事例3―自己破産して破産管財人から親族などの関係者が買い受けた事例

Cさんは、父が会社を経営しており父から頼まれて金融機関からの借入れの保証人になっていました。父死亡後は兄が亡父の経営していました会社を引き継ぎましたが、父死亡後会社の経理内容と多額の借入金があることが次第に判明し、会社は不渡り手形を出して倒産してしまいました。
一方、Bさん自身 住宅ローンで一戸建て住宅を購入しており、兄に運転資金の融通を頼まれ、生命保険、定期預金を解約して貸し付けたりしていたため、自身の生活も苦しく住宅ローンの返済が難しかったのです。兄の会社倒産時のBさんの住宅ローンの残額は3100万円もありました。Bさんは住宅ローンの支払が滞ってしまい、自宅の競売申立をされてしまいました。
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Bさん夫婦は、4170万円で購入した分譲住宅で大変気に入っていました。奥様が600万円出しており、100分の12の共有者でした。この状況で相談を受け、Bさん夫婦にとって一番望ましい方法を検討しました。奥様のお父様がBさんの借金・保証債務全てが完全に無くなることを条件に住宅確保に協力してもいいとのことでした。

そこで、Bさんについて 自己破産の申立をし裁判所にBさんの破産管財人を選任してもらい、破産管財人と金融機関に対して、破産管財人からBさんの持分100分の88を、奥様からその持分100分の12を奥様の父が買い受ける形の任意売買の交渉をすることにしました。
結果は、売買価格の総額が2350万円で交渉がまとまり、 競売は取り下げられ、任意売買(任意売却と任意買受の双方をセットしたのです)が成立して解決できました。
Bさん夫婦は、奥様のお父様に家賃を支払っております。お父様は、買受代金全額を銀行からローンを組みましたので、支払利息は家賃収入の経費となっております。将来は、この住宅をBさんの奥さんに残されるそうです。Bさんは、本当に真面目な方で兄の会社の保証と兄に頼まれて兄の会社に貸付けるため借入れた数社のカードローンの外は、住宅ローンしかありませんでした。Bさん夫婦とお子様は 幸せな生活をこの住宅で送っております。
 

事例2―抵当権消滅請求した事例

Bさんの弟は銀行にすすめられて、全額借入金でのワンルーム
マンション経営
をすすめられました。その際、父所有の自宅兼用のアパートも共同担保に入れられてしまいました。父が亡くなり父と 同居して父の面倒を見ていたBさんが自宅を担保付の状態で相続 したばかりか父の代わりに弟の銀行借入の保証人にされてしまいました。
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弟のワンルームマンションは、不況と建物の老朽化とともに不振になり、支払いに行き詰まり、Bさんにしきりに 銀行返済金の融通をせまってきました。自宅が競売によって失うことをおそれて、Bさんはなけなしのお金まで融通して、もうどうしようもない状況で相談に見えました。

諸事情を総合的に検討の結果、自宅を親戚が経営している会社に不動産鑑定士による鑑定価格で買い取ってもらうことにしました。 親戚の会社に売却して所有権移転登記後に、当事者は、その会社から銀行に鑑定価格での代価支払での抵当権消滅を請求するとともに不動産鑑定書を送付し交渉しました。不動産鑑定書の価格による代価のため銀行としては承諾する外にありませんでした。

その後、弟の経営していたワンルームマンション一棟は、競売にかけられ売却されてしまい、多額の負債が残り、弟は自己破産し、Bさんも自己破産しました。Bさんは、親戚の会社に家賃を払い、 アパートの管理人をしながら生活しております。会社もそれなりに納得できる賃料収入が入っているので、Bさんが亡くなるまで住んでいいと言われています。
 

事例1―抵当権消滅請求をした事例

Aさんは、自宅に、住宅ローンの抵当権が設定されていました。
この住宅ローンの残りは、2000万円あるのに、自宅の不動産価格は、長引く不況でずいぶん下がりました。Aさんは、この住宅ローンの他にも親族の会社の保証人にもなっており、この会社が行き詰まり保証債務の履行を求められています。
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Aさんについて、民事再生手続、破産手続などを検討しましたが、Aさんの兄がいくらかは資金を出すことができるということでしたので、自宅の価格を査定して、競売手続による場合の落札価格を想定して、時価を相当下回る700万円で兄に売り渡して、兄が任意の第三者として金融機関に対して、売買代金700万円を抵当権者に支払うので抵当権消滅することを求める請求をしました。

当事務所は、金融機関と接渉して、競売になった場合の予想落札価格を勘案して、 兄の買受代金700万円での抵当権消滅に同意してもらいました。兄から抵当権抹消と引き換えに代価700万円を金融機関に支払い、Aさんは引き続き自宅に住み、家賃を毎月兄に払っております。将来この家賃の額が700万円に利息を加味した金額になった時に、兄からAさんの子供に自宅を贈与してもらうことになっています。
 

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